La SCI ou société civile immobilière est une forme d’entreprise dédiée à l’achat de biens immobiliers et à la gestion des actifs dans le même domaine. Il s’agit d’un statut juridique visant à optimiser la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. En d’autres termes, elle est consacrée à la réalisation d’objectifs en rapport avec l’immobilier. En tant que société civile, toutes activités commerciales, à l’exemple de la revente de biens immobiliers, sont interdites.
Les avantages d’une société civile immobilière sont nombreux. Vous pouvez aussi profiter des différents types de SCI qui existent. Cependant, il y a des conditions à respecter et des démarches à suivre pour créer une SCI. Découvrez ce qu’il en est dans les lignes suivantes.
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Plan de l'article
Fonctionnement d’une SCI
Avant d’entrer dans les détails, il importe de comprendre en quoi consiste une SCI.
La SCI repose sur l’acquisition d’une résidence principale ou secondaire ou la réalisation d’investissements immobiliers à plusieurs. Les associés peuvent avoir des patrimoines reliés ou non à la société. Il est important de rappeler qu’elle ne peut exercer une activité de revente immobilière de manière régulière.
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Statut d’une SCI
En tant que société civile, elle doit être composée d’au moins deux personnes qui constitueront les associés avec chacun leur apport. Ils recevront ainsi des parts sociales relatives à ce dernier. Par ailleurs, vous et votre associé devriez aussi rédiger ensemble les statuts de votre SCI. Ceux-ci comprennent notamment :
- les règles qui régiront la SCI et modalité de prise de décision ;
- l’objet social de la SCI ;
- la forme de la société : SCI
- le siège social de la société ;
- la dénomination sociale de la SCI;
- l’identité du ou des gérants ;
- l’identité des associés ;
- le montant du capital de la SCI ;
- les relations entre les associés dans différentes situations (vente d’action, changement de dirigeant, etc.) ;
- la répartition des parts entre les associés ;
- la date d’ouverture et de fermeture de l’exercice sociale ;
- les conditions de cessions des parts sociales ;
- les conditions et les cas de dissolution de la SCI.
À noter que l’objet social d’une SCI est automatiquement immobilier. L’acquisition de bien et l’administration de patrimoine avec la société peuvent se faire pour tous types de bien immobilier : terrain, immeubles bâtis, maison, etc.
Sinon, les associés doivent désigner un ou des gérants qui occupent le poste de gestion courante. Mais ils ne sont pas tenus à engager des formalités vis-à-vis du reste des associés.
Différence avec le régime de l’indivision
Bien que les deux concernent la possession de biens immobiliers à plusieurs, la société civile immobilière se diffère du régime de l’indivision sur quelques points.
Le régime de l’indivision ne nécessite aucune formalité, mais s’applique automatiquement. C’est principalement le cas d’une succession avec plusieurs héritiers. Ces derniers sont appelés indivisaires. Bien qu’ils soient propriétaires d’une quote-part, leurs droits s’appliquent sur l’ensemble des biens.
La SCI, quant à elle, nécessite plusieurs formalités avant d’être déclarée. Et les associés disposent de parts sociales avec des droits limités.
Les différents types de SCI
Pour gérer un patrimoine immobilier, sachez que vous avez le choix entre trois types de SCI avant de vous intéresser à la question comment créer une SCI.
La SCI familiale
La société civile immobilière familiale est une option qui vous permet d’organiser l’acquisition ou la gestion de vos biens immobiliers avec un membre de votre famille (parents, mari ou femme, enfants, frères et sœurs, etc.). Avec le lien familial, la SCI familiale est automatique. Son fonctionnement n’est en rien différent d’une SCI classique.
La SCI Construction VENTE (SCCV ou SCICV)
La société civile immobilière n’est pas une société à destination commerciale, mais il est possible de créer une SCI construction vente. Celle-ci consiste à construire un bien immobilier dans le but de le revendre.
La SCI professionnelle
Il s’agit d’une forme de SCI qui permet d’acheter des locaux professionnels de votre entreprise. Votre société deviendra ainsi le propriétaire des locaux de votre entreprise. Mais il faut être salarié. D’ailleurs, c’est votre société qui prend en charge les dettes en rapport avec l’achat. Il vous appartient simplement de verser un loyer pour le remboursement.
SCI et fiscalité
Vous avez le choix entre l’impôt sur les sociétés (IS) et l’impôt sur le revenu (IR) lorsque vous créez votre SCI. Pour l’impôt sur les sociétés, la déclaration du résultat net avant impôt doit être réalisée par la société. Il en est de même pour le paiement. Le devoir des associés reste la déclaration des revenus perçus. Mais il faut s’attendre à un taux d’imposition plus ou moins élevé.
Pour ce qui est de l’impôt sur le revenu, la déclaration et le paiement du résultat net avant impôt sont à la charge des associés. On parle alors d’une déclaration de revenus annuelle personnelle. Chaque associé doit ainsi se référer à leur quote-part dans la société. De ce fait, il est possible que leur tranche d’imposition soit modifiée.
Dans ce cadre, il est conseillé de vous informer sur tous les changements possibles que peuvent impliquer chaque type d’impôt de la SCI. En effet, une fois que vous créez votre société, vous ne pourrez plus modifier votre régime fiscal.
Les avantages d’une SCI
Selon vos besoins, vous (et vos associés) êtes libres de définir le pouvoir du gérant. Et la possibilité de choisir ce dernier vous dégage de la gestion quotidienne que ce poste implique. Vous définissez également le type de gestion de patrimoine que votre SCI va prendre en charge. De plus, vous bénéficiez de la facilité de gestion de vos investissements immobiliers vu qu’ils sont regroupés dans une seule structure. Sans compter la mutualisation des charges.
Par ailleurs, la possibilité de créer une SCI avec sa famille constitue un grand avantage en matière de transmission de patrimoine. De plus, avec la SCI familiale, aucun montant d’investissement minimum n’est imposé. Et même s’il ne s’agit pas de ce type de SCI, cette démarche est toujours facilitée puisque les héritiers recevront directement des parts SCI.
Comment créer une SCI ?
Afin de bénéficier des avantages d’une SCI, il faut respecter les conditions et les étapes suivantes.
Les conditions de créations d’une SCI
Pour créer une SCI, vous devriez être au moins deux associés. Le nombre d’associés maximum n’est limité. Vos associés peuvent être des personnes physiques ou morales. De plus, ils peuvent s’agir d’enfants mineurs, émancipés ou non. Il suffit qu’ils aient l’autorisation de leurs représentants légaux. Toutefois, leur statut de mineur n’enlève en rien leur responsabilité par rapport aux dettes de la société. Néanmoins, vous pouvez toujours limiter cette responsabilité en fonction de son apport ou d’autres éléments dans vos statuts SCI.
Seule la SCI familiale demande un lien entre les associés. En dehors de ce contexte, vous pouvez vous associer à quiconque ayant les mêmes visions.
Les étapes de création
La première étape de la création de SCI, c’est la formation des associés et la rédaction des statuts. Dans ce cadre, il faut vous référer aux mentions légales indiquées plus haut. Ensuite, il faut déposer le capital social de votre SCI dans le compte bancaire de la société ou de l’un des associés. La première option reste recommandée pour séparer les apports personnels des activités de la SCI.
Après le dépôt du capital social, il faut faire une annonce légale dans le journal agréé pour immatriculer votre SCI. Dans cette annonce, il faut préciser la dénomination sociale de la société, sa forme juridique, le nom du/des gérants, le siège social de la société et la date de début d’activité.
À ce stade, vous devriez préparer votre dossier d’immatriculation et le déposer au greffe du tribunal de commerce. Vous pouvez déposer directement le dossier au greffe, le faire par voie postale ou sur la plateforme infogreffe. Vous trouverez les dossiers nécessaires sur cette plateforme.
Le coût de création d’une SCI
La création d’une société civile immobilière peut aller de 273 à plus de 2 700 € hors taxe. Tout dépend des démarches que vous entamez. En fait, la différence réside surtout au niveau de la préparation des documents administratifs à partir de la rédaction des statuts de votre SCI.
Le moyen le plus économique, c’est de le faire par vous-même et/ou vos associés. Mais vous pouvez aussi demander l’accompagnement d’une plateforme juridique qui vous facturera dans les environs de 200 € hors taxe. Mais ce qui pourrait faire grimper le prix, c’est le service d’un expert-comptable, d’un avocat ou d’un notaire. En effet, le coût peut aller de 1 500 à 2 500 €.
Sinon, il faut compter :
- 185 € HT pour les frais d’annonces légales (il faut ajouter 37 € si la société est domiciliée à la Réunion ou à Mayotte.
- 21,41 € TTC pour la déclaration des bénéficiaires effectifs.
- 66,88 € TTC pour les frais d’immatriculation.
Pour ce qui est du capital social, vous pouvez commencer à 1 €. Les frais peuvent aller de 0 à plus de 100 €.
Dans le cas où un ou plusieurs associés ont avancé les différents prêts, la société doit les rembourser dès qu’elle est en place. C’est uniquement valable si les frais sont en lien avec le démarrage de la SCI et engagés dans un intervalle de 6 mois avant son immatriculation.
