Le dispositif Denormandie, lancé en 2019, vise à encourager la rénovation de logements anciens dans les centres-villes en difficulté. Il se destine principalement aux investisseurs souhaitant bénéficier d’avantages fiscaux en échange de travaux de réhabilitation. Pour en profiter, il faut acquérir un bien immobilier situé dans une des communes éligibles et s’engager à le rénover dans un délai de trois ans.
Pour être éligible, les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération et respecter des critères de performance énergétique. Une fois les travaux achevés, le logement doit être mis en location pour une durée minimale de six ans. Ce dispositif présente une opportunité intéressante pour ceux qui souhaitent investir tout en contribuant à la revitalisation des centres urbains.
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Plan de l'article
Qu’est-ce que le dispositif Denormandie ?
Le dispositif Denormandie, instauré en 2019, s’inscrit dans le cadre du plan national de lutte contre le logement insalubre. Il cible spécifiquement l’investissement locatif dans des biens immobiliers anciens nécessitant une rénovation. En échange, les investisseurs bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu proportionnelle au montant des travaux réalisés.
Ce dispositif, encadré par l’article 199 novovicies, a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2027 par la loi de finances pour 2024. Il s’adresse principalement aux zones urbaines en difficulté, souvent couvertes par des opérations de requalification des copropriétés dégradées ou des plans d’action cœur de ville. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération et être réalisés par des professionnels certifiés Reconnu garant pour l’environnement (RGE).
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Les avantages fiscaux
Le dispositif offre des avantages fiscaux similaires à ceux de la loi Pinel, mais avec une spécificité sur la rénovation de logements anciens. La réduction d’impôt peut atteindre jusqu’à 21 % du montant investi, répartie sur une période de 6, 9 ou 12 ans. Voici les points clés :
- Réduction d’impôt sur le revenu proportionnelle aux travaux
- Durée d’engagement locatif : 6, 9 ou 12 ans
- Travaux doivent améliorer la performance énergétique
Le dispositif Denormandie, nommé d’après Julien Denormandie, s’inscrit dans une démarche plus large de réhabilitation urbaine. Il est aussi étendu aux copropriétés en grande difficulté financière, rendant le cadre d’intervention plus vaste et inclusif.
Quelles sont les conditions pour en bénéficier ?
Pour profiter du dispositif Denormandie, plusieurs critères doivent être respectés. D’abord, les biens immobiliers concernés doivent se trouver dans des zones spécifiques. Ces zones incluent les communes participant au programme ‘Action cœur de ville’ ou des opérations de revitalisation de territoire (ORT). La carte des communes éligibles est disponible sur Service-public.fr.
Les travaux de rénovation représentent un élément clé du dispositif. Ils doivent constituer au moins 25 % du coût total de l’opération et viser l’amélioration de la performance énergétique. Ces travaux doivent impérativement être réalisés par des professionnels certifiés Reconnu garant pour l’environnement (RGE).
En ce qui concerne les plafonds de loyer et de ressources des locataires, le dispositif impose des limites strictes. Les montants des loyers doivent être inférieurs aux plafonds fixés par l’administration fiscale, et les revenus des locataires ne doivent pas excéder certains seuils. Voici un récapitulatif des conditions :
- Respect des plafonds de loyer
- Respect des plafonds de ressources des locataires
- Travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l’opération
- Amélioration de la performance énergétique
- Travaux réalisés par des professionnels certifiés RGE
Ces conditions garantissent que le dispositif Denormandie cible efficacement les logements nécessitant une rénovation conséquente, tout en réservant les avantages fiscaux aux investisseurs respectant ces critères stricts.
Quelles villes sont éligibles au dispositif Denormandie ?
Le dispositif Denormandie se concentre sur des zones géographiques spécifiques, visant à revitaliser certains centres-villes et territoires en difficulté. Il s’applique principalement dans les communes participant au programme ‘Action cœur de ville’ et celles engagées dans des opérations de revitalisation de territoire (ORT).
Pour déterminer précisément si une commune est éligible, une carte des communes éligibles est disponible sur le site Service-public.fr. Ce site constitue une ressource essentielle pour les investisseurs souhaitant s’assurer que leur projet entre dans le cadre du dispositif.
Parmi les villes éligibles, on retrouve des communes de tailles variées, allant des grandes villes jusqu’aux plus petites communes, à condition qu’elles remplissent les critères d’éligibilité. Voici quelques exemples de communes participant à l’initiative ‘Action cœur de ville’ :
- Niort
- Chalon-sur-Saône
- Béziers
- Angoulême
- Montluçon
La diversité des communes éligibles permet aux investisseurs de trouver des opportunités variées, adaptées à différents types de projets immobiliers. Ces zones bénéficient souvent de programmes de soutien additionnels, renforçant l’attractivité de l’investissement.
Comment bénéficier de la réduction d’impôt Denormandie ?
Pour bénéficier de la réduction d’impôt Denormandie, plusieurs critères doivent être remplis. Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Ces travaux doivent être réalisés par des entreprises certifiées Reconnu garant pour l’environnement (RGE) et viser à améliorer la performance énergétique du logement.
Les plafonds de loyer et de ressources des locataires doivent être respectés. Ces plafonds, fixés par l’État, varient en fonction de la zone géographique du logement. Vous pouvez consulter ces plafonds sur le site Service-public.fr.
Pour faciliter l’évaluation de l’éligibilité de votre projet, un simulateur est disponible sur le même site. Cet outil permet de vérifier si le projet répond aux critères du dispositif.
La durée d’engagement de mise en location du bien est aussi un facteur déterminant. Cette durée est de 6, 9 ou 12 ans. La réduction d’impôt varie en fonction de cette durée :
- 12 % du prix du bien pour un engagement de 6 ans
- 18 % pour 9 ans
- 21 % pour 12 ans
Pour bénéficier pleinement du dispositif, il est recommandé de suivre l’évolution de la législation et des éventuelles modifications apportées par les lois de finances annuelles. La vigilance sur ces aspects réglementaires est essentielle pour optimiser votre investissement immobilier dans le cadre du dispositif Denormandie.
