Comment déclarer les intérêts d’emprunt immobilier locatif ?

Vous avez investi dans l’immobilier pour louer la propriété ? Comme des millions de Français, vous avez probablement demandé à votre banque d’émettre un prêt immobilier. Il est alors souvent le cas que le contribuable devra payer le dossier de crédit même dans les premiers délais, tant que sa propriété n’a pas encore été louée : le travail reste pour terminer avant la location, le locataire arrive quelques mois plus tard, etc. Une situation où les investisseurs commettent une erreur récurrente au moment de la déclaration d’impôt à peser leur fiscalité.

Déduire les intérêts sur l’emprunt du revenu immobilier, même si la propriété n’a pas encore été louée !

Lors de l’obtention du loyer, vous devez produire une déclaration de revenus pour déterminer l’impôt à payer. Que vous louiez vide ou meublé, vous avez le Possibilité de déduire les frais relatifs louer immobilier avant taxation. travail, taux de prêt, assurance emprunteur, frais bancaires, etc. inquiet. Un moyen efficace de réduire les impôts et les cotisations de sécurité sociale. Cependant, les frais associés au prêt peuvent-ils être déduits si le bien n’est pas loué ? La réponse est oui, et je vous conseille vivement de le faire. En d’autres termes : si vous dépensez l’année N et que vous louez le bien seulement dans l’année N 1, vous pouvez déduire les frais payés dans l’année N.

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Exemple :

M. Perrain investit pour acheter un bien à des fins de location. Le prêt sera libéré en juillet 2020 et le remboursement de la durée commencera. Malheureusement, M. Perrain doit terminer le travail et à peine trouver un locataire. Le lieu est disponible pour louer le janvier 2021.

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Monsieur a absolument le droit de déduire la TVA en 2020, les intérêts de prêt, le travail payé et les frais de dépôt pour payer les impôts et les cotisations de sécurité sociale.

Les autorités fiscales s’attacheront à vérifier que la propriété a été achetée uniquement à des fins de location. Si tel est le cas et le délai entre les charges déduit et la date de location est justifiée, le contribuable peut déduire les dépenses payées pour réduire les impôts. La surveillance entraînerait un excédent fiscal et charges sociales importantes.

La stratégie, bien sûr, s’étend à tous les frais liés au bien immobilier loué, à condition qu’il soit déductible : travaux, assurance… Soit que les marchandises louées en vertu du régime fiscal comme Pinel inquiet de la même manière.

Comment pouvez-vous déduire les dépenses payées si aucun loyer n’est disponible ?

L’approche est relativement simple. Pour les immeubles locatifs vides, nous avions vu que le propriétaire devait produire une déclaration de revenus de 2044, indiquant les loyers recouvrés et les frais déduits. Pour les dépenses, la ligne 250 sert à indiquer les intérêts sur les emprunts. Dans ce cas, il suffit de remplir le même document, qui spécifie uniquement les frais payés pour la propriété à louer. Le propriétaire doit produire une déclaration initiale de 2044 l’année où il commence à payer les frais d’hébergement, et non l’année où il commence à louer la propriété. Si vous avez une autre propriété, ajoutez simplement une nouvelle sur le 2044 et remplissez simplement la section « Charger ». Le meublé est similaire sur le formulaire en question si la propriété est attachée à la régime réel loué. Un régime fiscal qui prévaut presque systématiquement en présence d’un prêt immobilier.

Suivez l’exemple :

M. Perrain , qui a acheté cette propriété exclusivement à des fins de location, peut déduire les dépenses payées en 2020, malgré le début de la location en 2021. Il doit remplir une déclaration de 2044 à la déclaration de revenus 2020 en mai 2021. Il ne fixera les intérêts sur les prêts, l’assurance emprunteur, les frais de propriété et les dossiers bancaires payés en 2020. Dans la déclaration de revenus 2022 2021, il conclura à nouveau une déclaration d’impôt sur le revenu de 2044, qui indique les loyers et les dépenses déductibles pour l’année 2021.

Dépuceler les droits fonciers avant d’accumuler des loyers… Quel est l’impact de votre impôt ?

L’ impact de la taxe est complexe, mais mérite de prendre le temps… Le bénéfice a rapidement atteint plusieurs centaines d’euros. Les exemples se réfèrent à une location vide. Tout d’abord, notez que le résultat « Loyer — Honoraires » sera imposé en fonction de votre classe d’imposition marginale cotisations de sécurité sociale (maintenant 17,2 %).

Quelle taxe si vous louez une propriété vide ? La déduction des frais de la propriété sans loyers récupérés peut avoir deux conséquences, selon la situation :

1. S’il s’agit de votre premier bien locatif, la déduction des seuls frais entraînera un déficit. Contrairement aux croyances populaires, un tel déficit ne sera pas attribué à vos salaires jusqu’à concurrence de 10 700€ s’il s’agit d’intérêts sur le prêt et des honoraires indiqués en ligne. Nous avons vu cette exception dans cet article, que je vous recommande fortement de lire : comment fonctionne le déficit foncier à déclarer ? Le déficit qui en résulte sera financé et sera inclus dans le dans les années suivantes sur le revenu foncier positif. Vous économisez sur les impôts et les cotisations sociales dans l’année où vous profiterez de ce déficit.
2. Si vous avez d’autres biens loués : la déduction du coût de la propriété non louée sera immédiatement imputée sur les loyers d’autres biens. Vous gagnez des impôts et cotisations sociales dans l’année de la déclaration des intérêts déductibles sur les prêts.

Suivez l’exemple :

M. Perrain a payé 500€ de frais de dépôt, 400€ d’intérêts et 100€ à l’assurance emprunteur déductible. Il est dans une classe fiscale de 30%. Il prévoit déclarer ces 1 000 euros de frais déductibles pour 2021 sur les revenus, même si les loyers n’ont pas encore été recouvrés.

1.  Si M. a loué d’autres actifs, le bénéfice fiscal est immédiat. Sur ces 1 000€ de frais déductibles, l’économie est de 1.000* (30% 17,2%) = en baisse de 472€ Impôts.
2. Si M. n’a pas d’autre bien locatif, il a présenté 1 000€ pour le déficit foncier. Le bénéfice fiscal est de 1 000* (30% 17,2%) = 472€. Ce gain ne se produira que le jour où il utilisera ce déficit.

Quelle que soit votre situation, il est important de déclarer les frais déductibles même si les loyers ne tombent pas encore une fois. Que ce soit l’intérêt du prêt, mais aussi le travail, le coût du dossier… Tant que la propriété doit être louée et non utilisée dans un autre But, la déduction est possible. Le bénéfice fiscal est rapide par conséquent.

J’ai oublié de déduire les frais l’année où la propriété n’a pas encore été louée. Que puis-je faire ?

Comme d’habitude, il appartient au contribuable de connaître les stratégies d’optimisation fiscale, sinon ils ne les manqueront pas. En cas d’oubli la date limite pour corriger la déclaration de revenus de trois ans. Vous pouvez demander un redressement de déclaration pour l’année courante, l’année précédente et l’année précédente. Vous n’avez pas besoin de spécifier que vous devez écrire une lettre claire avec les reçus. En particulier, l’administration fiscale apprécie les demandes d’indication des effets de cet oubli : s’agit-il d’un déficit donné qui se résorbera année après année, ou s’agit-il d’un droit qui aurait été utilisé avec un bénéfice fiscal immédiat au cours de l’année en cours ? Un email de correction est inclus dans mes deux instructions ci-dessous.

Vous louez une propriété vide (Pinel ou non) ? Pour optimiser votre déclaration de revenus, prenez le temps de vous inscrire aux déclarations de revenus ! L’important est de les remplir correctement pour miner la fiscalité ! Pour vous aider, j’ai créé un guide qui vous accompagnera étape par étape et vous fournira tous les conseils fiscaux importants pour optimiser vos déclarations de revenus.

Devriez-vous inclure les dépenses dans la réduction d’impôt ou les déduire du pays ou les conserver pour les gains en capital ? Comment puis-je corriger si j’ai oublié d’expliquer le prêt/le travail dans l’année de publication ? Où pouvez-vous trouver les cases sur la déclaration en ligne, que peut-on déduire d’eux ect… ? Comment optimiser la retenue d’impôt sur mon bien locatif ? Les réflexes seront disponibles au moment de la déclaration d’impôt, ce qui permet plusieurs centaines d’euros d’économies.

Faites-vous accompagner par des professionnels de l’investissement locatif 

Si l’investissement locatif vous garantie une bonne rentabilité (à condition de faire les bons choix), cela implique également de la paperasse. Comme vous le voyez sur cette page, cela n’est pas forcément très facile. Nous vous conseillons donc de vous entourer de professionnels compétents, qui maîtrisent parfaitement les ficelles de l’investissement locatif et la comptabilité si vous êtes perdu dans ces démarches.

De ce fait, au démarrage de votre projet, il est conseillé de vous rapprocher d’une agence spécialisée. Elle saura alors vous aiguiller pour trouver le bien adapté à vos finances et aux besoins du marché. Elle sera aussi en mesure de vous accompagner pour trouver et gérer vos locataires si vous n’avez pas le temps de le faire. Vous aurez accès à plus d’informations via ce lien, si cela vous intéresse.

En ce qui concerne la fiscalité, vous avez déjà quelques pistes sur notre page, mais il faut aussi que vous preniez en compte les différents dispositifs. Bien entendu, vous devrez faire votre choix au départ de votre projet. En effet, si nous prenons l’exemple de la loi Pinel, il faut investir un bien neuf dans une zone définie par la loi. Vous devrez également vous décider pour une durée de location minimale. À titre d’information, il est question de 6 ou 9 ans. Il vaut donc mieux avoir les bonnes informations dès le départ. 

Vous devez savoir qu’il existe également des statuts particuliers, pour l’investissement locatif. Vous pouvez notamment le faire en tant que Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Vos revenus pourront alors être imposés sous le régime BIC ou micro-BIC. Quoi qu’il en soit, vous devrez faire le choix entre un abattement de 50 % ou une déduction des frais réels (à savoir la taxe foncière ou les intérêts d’emprunt).